Georreferenciamento de imóvel rural: o que é e quando exigir

Durante muito tempo, os limites de uma propriedade no interior eram descritos assim: “começa no sanga, segue pela cerca de pedra até o capão de mato, divide com terras de fulano”. Com o tempo, sangas mudam de curso, cercas são refeitas e os vizinhos de fulano já são outros. O georreferenciamento de imóvel rural nasceu para acabar com essa incerteza: ele descreve os limites da terra com coordenadas precisas, ligadas ao sistema geodésico oficial do país.

Hoje, para muitos atos de cartório, o georreferenciamento certificado pelo INCRA deixou de ser um diferencial e passou a ser uma exigência. Veja como funciona e por que ele pesa tanto na compra e venda.

O que é georreferenciamento

Georreferenciar é medir o imóvel e descrever cada vértice do seu perímetro (cada “canto” da divisa) por coordenadas geográficas, com precisão definida em norma técnica. O resultado é um mapa e um memorial descritivo que dizem exatamente onde a propriedade está e qual é a sua área.

Na prática, o trabalho envolve:

• levantamento em campo com equipamentos de posicionamento por satélite (GNSS) e, quando necessário, estação total;
• identificação e, conforme o caso, materialização dos vértices com marcos;
• conferência das divisas com os confrontantes (os vizinhos);
• elaboração da planta e do memorial descritivo;
• envio dos dados para certificação no INCRA.

O serviço precisa ser feito por profissional habilitado e credenciado no INCRA, com a responsabilidade técnica registrada no conselho profissional (como a ART no CREA). Não é qualquer medição de área que serve.

A certificação no SIGEF

O SIGEF (Sistema de Gestão Fundiária) é a plataforma do INCRA onde os trabalhos de georreferenciamento são enviados e analisados. Desde a sua implantação, a análise passou a ser em grande parte automatizada: o sistema confere se os dados seguem a norma técnica e, principalmente, se o polígono do imóvel não se sobrepõe a outro imóvel já certificado.

Se estiver tudo certo, o imóvel recebe a certificação, e o sistema gera documentos como a planta e o memorial descritivo certificados. Com eles em mãos, o proprietário pode pedir ao Registro de Imóveis a averbação do georreferenciamento na matrícula.

Da certificação à matrícula

A certificação no SIGEF é uma etapa; a outra é levar essa informação para a matrícula. O Registro de Imóveis vai analisar se a descrição georreferenciada é compatível com a descrição antiga e com os direitos dos vizinhos. Quando a área medida difere da área escrita na matrícula, pode ser necessário um procedimento de retificação, que em geral envolve a anuência dos confrontantes.

Só depois da averbação é que a matrícula passa a ter a descrição precisa. É por isso que um imóvel pode estar “certificado no INCRA” mas ainda não ter o georreferenciamento averbado no cartório. Vale perguntar as duas coisas.

Quando o georreferenciamento é obrigatório

A obrigação veio com a Lei 10.267/2001, regulamentada por decreto, que criou o Cadastro Nacional de Imóveis Rurais e passou a exigir a descrição georreferenciada nos casos de:

• transferência do imóvel (compra e venda, doação, permuta, partilha);
• desmembramento, parcelamento ou remembramento;
• ações judiciais que envolvam o imóvel, como usucapião e divisão.

A exigência foi implantada por etapas, começando pelos imóveis maiores e chegando gradualmente aos menores, com prazos que foram prorrogados mais de uma vez ao longo dos anos. Como essas regras já mudaram várias vezes, a recomendação é simples: antes de negociar, pergunte ao Registro de Imóveis da comarca qual exigência se aplica àquele imóvel e àquele ato. É lá que a regra vai ser aplicada na prática.

Mesmo quando não é exigido, o georreferenciamento costuma ser um bom investimento para quem pretende vender, dividir entre herdeiros ou usar a terra como garantia em financiamento.

Por que o georreferenciamento importa na compra e venda

Para quem compra um campo, uma lavoura ou uma invernada, o georreferenciamento traz segurança em vários pontos.

Você sabe exatamente o que está comprando

O preço de terra rural costuma ser negociado por hectare. Uma diferença de alguns hectares entre a escritura antiga e a realidade pode representar um valor significativo. Com o imóvel georreferenciado, a área é medida, não estimada. Para entender como a área entra na conta do valor, veja como avaliar o preço do hectare.

Menos risco de conflito com vizinhos

Como o SIGEF impede sobreposição com imóveis já certificados e a retificação envolve os confrontantes, as divisas ficam mais claras. Isso reduz o risco de disputa sobre uma faixa de terra, um açude na divisa ou uma estrada interna.

Escritura e registro sem travar

Se a transferência exige georreferenciamento e o imóvel não tem, a escritura pode até ser assinada, mas o registro na matrícula pode ser negado até a regularização. Comprar sem o registro significa ficar sem a propriedade formal da terra. Leia mais sobre isso em escritura e registro de imóvel rural.

Crédito e garantias

Bancos e cooperativas avaliam a terra como garantia. Uma matrícula com descrição precisa e georreferenciamento averbado tende a facilitar a análise. Saiba mais em financiamento de imóvel rural.

Quanto tempo leva e quanto custa

Não existe um valor fixo. O custo do georreferenciamento depende de fatores como:

Fator	Como influencia
Tamanho da área	Mais perímetro, mais vértices, mais trabalho de campo
Formato e relevo	Áreas recortadas, com coxilhas, várzeas e mato fechado exigem mais tempo
Acesso	Divisas difíceis de percorrer encarecem o levantamento
Situação documental	Matrículas antigas, confusas ou com diferença de área exigem mais análise
Confrontantes	Muitos vizinhos ou vizinhos difíceis de localizar alongam o processo

O prazo também varia: há o tempo do trabalho de campo, do processamento, da certificação no SIGEF e do cartório. Peça orçamentos a mais de um profissional credenciado, compare o que está incluído (marcos, retificação, acompanhamento no cartório) e combine um cronograma por escrito.

Quem paga o georreferenciamento na venda?

Não há regra única: é um ponto de negociação. Em muitas vendas, o vendedor providencia o georreferenciamento, porque ele é necessário para transferir o imóvel e ajuda a definir o preço final. Em outras, o comprador assume o custo e isso é considerado no valor.

O importante é deixar claro no contrato preliminar:

• quem contrata e paga o serviço;
• qual o prazo para entregar a certificação e a averbação;
• o que acontece com o preço se a área medida for diferente da área anunciada (preço por hectare ou preço fechado “ad corpus”).

Essa última cláusula evita muita discussão. Um advogado especializado em direito agrário pode orientar a melhor redação.

Cuidados práticos para o comprador

• Pergunte se o imóvel é georreferenciado, se tem certificação no SIGEF e se a certificação está averbada na matrícula.
• Peça a planta e o memorial descritivo certificados e compare com o que você viu em campo.
• Confira se a área do georreferenciamento bate com o CCIR, o CAR e o ITR. Se não bater, os cadastros precisarão ser atualizados. Veja o que é CCIR.
• Se o imóvel não for georreferenciado, verifique com o cartório se a transferência vai exigir o serviço e inclua isso no planejamento.
• Na visita, caminhe as divisas sempre que possível. Nosso checklist de visita a imóvel rural ajuda nisso.

Perguntas frequentes

Georreferenciamento e CAR são a mesma coisa?

Não. O CAR é um cadastro ambiental, declaratório, que mostra APP, reserva legal e vegetação. O georreferenciamento é uma medição técnica certificada pelo INCRA, com efeito sobre a descrição da matrícula.

Todo imóvel rural precisa ser georreferenciado?

A exigência se aplica a atos como transferência, desmembramento e ações judiciais, e foi estendida aos imóveis por etapas, conforme o tamanho. Confirme no Registro de Imóveis qual regra vale para o seu caso.

A certificação no SIGEF já atualiza a matrícula?

Não automaticamente. Depois da certificação, é preciso pedir a averbação no Registro de Imóveis, que pode exigir retificação de área e anuência dos vizinhos.

Posso comprar um imóvel que ainda não é georreferenciado?

Pode, desde que você saiba se o registro vai exigir o serviço e combine em contrato quem faz, quem paga e em que prazo. Sem isso, o registro pode ficar travado.

Compre com segurança

Uma área bem medida e bem documentada vale mais e dá menos dor de cabeça. Se você procura terra para lavoura, pecuária ou investimento na região de Passo Fundo e no Rio Grande do Sul, a equipe da Quinta Terra pode ajudar: veja as áreas disponíveis ou fale com a gente.